屋況爛只能一直降租金？把老屋交給格瑞租屋包租代管的實際數字
自己當房東兩年、租金從 18,000 降到 13,000 還遇到欠租。實際洽談四家後整理的包租代管收費比較表、四個評估標準，以及老屋改造前後對比。
本文由合作部落客「努比與我」撰寫，原文見痞客邦原文。
我不是投資客，只是一個陪朋友接手了家裡老房子的普通上班族，這篇是想把他這兩年「自己當房東 → 踩雷 → 認真做包租代管比較 → 最後把房子整個交出去」的過程完整紀錄下來，包含我實際洽談各家整理出來的收費表、我計算思考的邏輯、房子改造前後的對比照。如果你也在比較「包租代管業者」，希望能幫你少走一點我走過的冤枉路。
為什麼不打算裝潢的人，會走到找包租代管這一步？
家裡在南機場一帶留了一間兩房一廳老公寓給他，屋齡比我們還老。
問題是……他的工作在新竹，平常根本不可能北上處理房子的事、也完全不懂裝潢，看著斑駁的牆面和老浴室，他看我自己改造板橋租屋的限動來問我，我跟他說……你這屋況比我家慘很多耶，你給我九千我都不想租 XD，連我都不知道「要從哪裡開始」整理。
但說到底……最難的是心態：花自己的錢裝潢，然後租給別人住，怎麼想都覺得浪費，所以他一開始的策略很簡單，原況出租，便宜租就好。
自己出租 2 年的真實成本：不只空租，還有「房客品質」
原況刊登的結果，詢問率低到懷疑人生……租金從 $18,000 一路降到 $13,000，還是要刊登很久、還要跑很多次帶看，每次帶看他都要從新竹來回一趟。
好不容易租出去，兩年下來他遇到的狀況是……願意租老屋況的房客，條件本身比較辛苦一點（希望我講得很含蓄），後續衍伸出欠租、催繳的麻煩事讓他超煩，那時候他才理解現實殘酷的邏輯：
**屋況決定租金，租金決定你能篩選到什麼樣的房客。**房子不改造，就永遠只能在「低租金＋高風險房客」的循環裡打轉。
我粗算了他這種本業忙碌的房東的隱形成本：
| 項目 | 他的實際狀況 |
|---|---|
| 每次換約空租 | 至少 1 個月（$13,000） |
| 找仲介帶看成交 | 被抽半個月（$6,500） |
| 一年隱形損失 | 約 1.5 個月租金 ≒ $19,500 |
| 沒算進去的 | 新竹台北來回車費、請假帶看、催租的精神耗損 |
包租跟代管差在哪？
開始幫他做功課後我才發現，「包租」和「代管」是兩件完全不同的事，之前認識這個詞是在短影音上面，我用自己的話講：
- 代租：業者只負責幫你「找到房客」，成交收一次費用，之後房客欠租、漏水都是你的事。
- 代管：業者當你的物業管家，每月抽成幫你收租、修繕、應付房客，但空租和欠租的損失，大多還是房東吸收。
- 包租：業者直接跟你簽約承租，再轉租出去，房客租不租得掉、繳不繳租，都是業者的事，你每個月照領租金。
搞懂這個差別之後，我們的比較重點就變了：不是在比「誰抽得少」，而是在比「風險最後落在誰身上」。
我實際洽談後整理的包租代管收費比較表
| 比較項目 | A 公司（代租型／仲介系） | B 公司（代管型） | C 公司（社宅公會型） | 格瑞租屋（包租＋改造型） |
|---|---|---|---|---|
| 服務模式 | 只幫你找房客，成交後不管 | 幫你收租、修繕、管房客 | 配合政府社宅方案 | 直接向房東承租，再轉租管理 |
| 收費方式 | 一次收 0.5–1 個月租金 | 每月租金 8–10%＋招租費 | 政府補助、免服務費 | 免月費，以約定租金承租 |
| 空租誰承擔 | 房東 | 房東 | 房東（媒合期） | 業者（租金照付） |
| 欠租誰處理 | 房東自己面對 | 業者協助催收，損失多半仍在房東 | 依方案 | 業者承擔（租金代償） |
| 老屋改造 | 無 | 無或另外報價 | 修繕補助有上限與資格限制 | 改造費用由業者投入 |
| 適合誰 | 只缺曝光、有空管理的房東 | 屋況好、想留租金彈性的房東 | 符合社宅資格的房東 | 老屋、外縣市、怕麻煩的房東 |
看完表格你會發現一個關鍵：抽成 % 數低不代表划算，如果空租和欠租都算你的，抽再少你還是在賠，這也是他後來的第一選擇標準。
評估租屋代管公司的四個標準
1. 有沒有「租金代償／保證收租」？
這是洽談過程中學到的新名詞：房客欠租、甚至空租期間，租金照樣給房東。有這個機制，代表業者敢把風險扛到自己身上，這比任何話術都有說服力。
2. 老屋願不願意收？改造費誰出？
很多業者看到老屋況就興趣缺缺，或要求房東先自費裝潢。願意自己投入改造的業者，才是真的跟你長期綁在同一條船上。
3. 業務是幫你分析，還是急著簽約？
他最後選格瑞租屋，坦白說關鍵就在這裡，洽談時對方是站在他的立場，幫他分析哪種做法對他風險最小，連「你這個條件其實也可以考慮 XX 方案」都直接講，專業感完全不同。
4. 合約條款算得清不清楚？
綁約年限、租金怎麼訂、改造歸屬、提前解約條件，敢白紙黑字寫清楚的才能簽。
最後他怎麼選？一題數學題就決定了
格瑞租屋給他的條件是：房子由他們出錢改造，但要簽 5 年包租約，用他原本就租不太掉的 $13,000 承租。
有人可能會想：改造完租金會變高，$13,000 是不是虧了？我們是這樣算的：
| 繼續自己租 | 交給格瑞租屋包租 5 年 | |
|---|---|---|
| 月租金 | $13,000（還常租不掉） | $13,000 穩定入帳 |
| 空租損失 | 每次換約至少空 1 個月 | 0，空租照付 |
| 仲介費 | 每次成交被抽半個月 | 0 |
| 欠租風險 | 他自己扛（親身踩過） | 業者扛（租金代償） |
| 一年差距 | 約損失 1.5 個月＝$19,500 | 5 年約省下近 10 萬元＋數不清的心力 |
| 改造費用 | 他不懂也不敢花 | 業者投入，5 年後屋況升級歸他 |
**對他來說，省下來的時間和確定性就是金錢。**同樣 $13,000，一邊是「可能收到」，一邊是「保證收到」，加上五年後拿回來的是一間已經翻新過的房子，這題不難算。
老屋改造前後對比：老公寓真的能長這樣
簽約後的改造成果，直接看圖最有感。
客廳從昏暗的老公寓味，變成木地板＋灰綠跳色牆的清爽樣貌，原本的實木沙發留下來反而變成復古亮點。
閣樓臥室改造前後對比。
臥室原本整面牆壁癌剝落，處理完變成有設計感的藍色主題牆，這就是我說的「屋況決定租金、租金篩選房客」。
衛浴翻新前後對比。
衛浴和廚房是他原本最不敢想的兩個區塊，翻新後完全是另一間房子。老實說看到成品那一刻，他有點慶幸當初沒有自己亂發包。
比較包租代管不只是看抽成，是「風險歸屬」
如果你跟他一樣，房子老、人在外縣市、不懂裝潢、被房客煩過，我會建議你這樣思考：
- 比較各家時，先問「空租和欠租誰承擔」，再看抽成數字；有租金代償機制的優先。
- 老屋不改造，就只能一直降租金換到更高風險的房客，願意出錢改造你房子的業者，利益才真正跟你綁在一起。
- 把「每年空租＋仲介費＋你的時間」算成數字再做決定，你會發現「穩定」本身就很值錢。
他目前簽約邁入第二年，每個月 5 號租金準時入帳，他在新竹連「水壓不夠強」這種房客雜事都不用管。
至於格瑞租屋的租金代償機制怎麼運作、其他老屋改造案例，可以直接看他們的服務說明，或直接聯絡他們問，比我轉述得清楚。
包租代管比較常見問題 FAQ
Q1：包租跟代管差別是什麼？
代管是業者每月抽成幫你管理，空租欠租風險多在房東；包租是業者直接承租你的房子再轉租，空租與欠租由業者承擔，房東每月固定收租。
Q2：包租代管費用大概多少？
代租型約收 0.5–1 個月租金；代管型每月抽租金 8–10% 另加招租費；包租型免月費，但承租價通常低於市價行情——比較時要把空租、仲介費一起算進去才準。
Q3：租金代償是什麼？
指房客欠租或空租期間，業者仍照約定金額支付房東租金的保障機制，等於把出租最大的兩個風險轉移給業者。
Q4：老屋沒錢裝潢也能委託包租代管嗎？
可以，部分包租型業者（如本文案例）以簽訂長年期包租約為條件，由業者投入改造費用，房東不需自己出裝潢錢，約滿後翻新後的屋況歸房東。
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